El procedimiento de desahucio explicado para opositores de Justicia (Parte 1)

El procedimiento de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo es, sin duda, uno de los temas que más se pregunta en los exámenes oficiales de Justicia. Si te estás preparando para las oposiciones de auxilio, tramitación o gestión procesal, te lo digo con toda claridad: es un tema que debes dominar a la perfección.

No solo porque cae, sino porque cae mucho. Es un clásico en casos prácticos. Y además, tiene muchas peculiaridades: plazos, formas de notificación, especialidades en la demanda, opciones del demandado, cuantía de la demanda, efectos de la inactividad… Y todo esto hace que no sea un tema que se pueda entender «por encima», sino que hay que entenderlo bien y con lógica, y hay que entrenarlo mucho en prácticos.

Por eso, he decidido no contártelo todo en una sola entrada de blog (que sería larguísima y difícil de asimilar), sino dividirlo en varias entradas, que iré publicando a lo largo de las próximas semanas. De esta forma, cada aspecto del procedimiento lo trabajaremos de manera clara, sencilla y muy práctica, para que te resulte mucho más fácil de aprender.

Y cuando hayamos visto todas las partes, publicaré una última entrada con un gran resumen final, para que puedas repasar todo el procedimiento de un vistazo antes de tu examen.

Si quieres prepararte con las mejores explicaciones, con esquemas didácticos, ejemplos prácticos, cuadros comparativos… y sobre todo, si quieres entender realmente el procedimiento de desahucio, te invito a seguir mi blog y a suscribirte a mi newsletter. Así no te perderás ninguna entrada de esta serie ni ninguna de las novedades que comparto para ayudarte en tu estudio.

Te recuerdo que mi especialidad es precisamente esta: enseñar a opositores que no saben derecho a entenderlo y a dominarlo. Si te quedas por aquí, te lo garantizo: vas a aprender este tema como nunca.

Empezamos hoy con la primera entrada de la serie, donde veremos la regla propia de competencia territorial, las peculiaridades en la notificación, el plazo para solicitar justicia gratuita, la acumulación de acciones aún siendo verbal, característica de contenido de la demanda y los primeros pasos en la tramitación del proceso.

¡Vamos a por ello!

Competencia

La competencia territorial determina qué juzgado es el encargado de tramitar el procedimiento y, como regla general en los civiles, suele ser el lugar donde está el demandado.

Sin embargo, cuidado si nos preguntan rentas de alquiler porque en el caso de los juicios de desahucio por falta de pago o expiración del plazo, el juzgado competente es el del lugar donde se encuentra ubicada la finca (ya sea una vivienda o un local).

Notificiaciones

El domicilio para las notificaciones tiene su regulación propia, ya que establece la ley que si en el contrato de arrendamiento no se ha señalado expresamente un domicilio para recibir notificaciones, se considerará, a todos los efectos, el de la propia vivienda o local arrendado.

Cuando no sea posible localizar al arrendatario en este domicilio ni en otro que haya comunicado de forma fehaciente después de la firma del contrato, la notificación se realizará mediante la publicación en el Tablón Edictal Judicial Único (TEJU).

Justicia Gratuita

En cuanto a la asistencia jurídica gratuita, se regula expresamente que el demandado tiene un plazo de tres días desde la notificación de la demanda para solicitar el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita o para solicitar la designación de abogado y procurador de oficio.

Peculiaridades en la demanda

En la demanda, el arrendador puede solicitar el desahucio de la finca por:

• Falta de pago de las rentas o cantidades debidas.
• Expiración del plazo legal o contractual del arrendamiento.
• Además, puede ofrecer al arrendatario condonar total o parcialmente la deuda y las costas si este entrega voluntariamente la vivienda dentro del plazo que se indique, que no podrá ser inferior a quince días desde la notificación de la demanda.

También puede solicitarse que se tenga por pedida la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que establezca el juzgado, permitiendo así una ejecución directa sin necesidad de nuevos trámites.

Acumulación de acciones

El arrendador puede acumular en la demanda la reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, sin límite en la cuantía. Asimismo, es posible acumular acciones contra fiadores o avalistas solidarios, siempre que se les haya requerido previamente y no hayan satisfecho la deuda.

Con independencia de la cuantía de la deuda, este procedimiento siempre se tramita por juicio verbal. ¡Recuerda, aunque la reclamación fuese superior a 15.000 euros!

Esto resulta especialmente llamativo, ya que en los juicios verbales, por regla general, no se permite la acumulación de acciones. Sin embargo, el juicio verbal de desahucio por rentas de alquiler constituye una de las excepciones, en la que sí se permite dicha acumulación

Tramitación del procedimiento

El Letrado de la Administración de Justicia examina la demanda y la admite mediante decreto, o da cuenta al tribunal para que resuelva, según proceda.

Una vez admitida, se traslada al demandado, que dispondrá de un plazo de diez días para contestar por escrito. Si el demandado no comparece dentro de este plazo, será declarado en situación de rebeldía.

Antes de la celebración de la vista, el Letrado de la Administración de Justicia requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días:

• Desaloje el inmueble.
• Pague la totalidad de la deuda reclamada.
• Si desea evitar el desahucio (enervar la acción), pague todo lo debido o ponga a disposición del arrendador la cantidad correspondiente (si esta opción fuese posible).
• Comparezca y alegue (oposición) las razones por las que considera que no debe la cantidad reclamada o por las que cree que procede la enervación.

El requerimiento también indicará:

• La fecha y hora de la vista en caso de que el demandado formule oposición.
• La fecha y hora para la ejecución del lanzamiento si no hay oposición.
• Se advertirá además que la solicitud de asistencia jurídica gratuita deberá realizarse en el plazo de tres días desde la práctica del requerimiento.

Consecuencias de la falta de actuación del demandado

Si el demandado no atiende al requerimiento ni comparece para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto declarando terminado el procedimiento y se procederá al lanzamiento en la fecha y hora señaladas.

Si el demandado desaloja el inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad reclamada, se dictará igualmente decreto de finalización del procedimiento, dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, salvo que el arrendador solicite su mantenimiento para levantar acta sobre el estado de la finca.

En ambos casos, el decreto impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas que se sigan devengando desde la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca. Para calcular las rentas futuras se tomará como base la última mensualidad reclamada en la demanda.

Si el demandado formula oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.

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Nos vemos en la próxima entrada.